株式会社ACEリノベーション

【タイトル】
「外壁の劣化を放置しない！修繕工事で資産価値を守る方法」
【記事】

外壁が劣化する原因とは？

紫外線・雨水・風雪などの自然劣化

地震・振動による構造的なダメージ

シーリング（目地）や塗膜の劣化から生じる内部浸水リスク

建物環境・立地条件が劣化スピードに与える影響

劣化した外壁を放置するとどうなる？

ひび割れ・タイルの浮き・剥落リスクの増加

雨漏り・腐食・建物内部構造の劣化につながる可能性

資産価値・賃貸価値の低下と運用コストの上昇

安全性・管理責任の観点からのリスク

外壁の劣化サインを見逃さないためのチェックポイント

塗膜の色あせ・チョーキング現象

コーキング・シーリングのひび・剥離・痩せ

クラック（ひび割れ）の幅・深さ・種類で判断

タイル浮き／剥落・サイディング材の変形・錆びの出現

外壁修繕工事の種類と選び方

部分補修・補修工事：軽度な劣化への対応

全面塗装・張り替え／重ね張り：進行した劣化に対して

張り替え／改修工事との違いを理解する

建物規模・構造・劣化状況に応じた工事選定のポイント

外壁修繕を行うタイミングとコスト目安

築10〜15年が目安となる場合が多い理由

劣化症状別の費用相場（ひび割れ・コーキング・塗装等）

工期・足場・規模がコストに与える影響

予防的メンテナンスによる長期的コスト削減効果

「株式会社ACEリノベーション」で対応できる理由と特長

元請けとして「外装＋内装＋アフターサービス」をワンストップ提供

ビル・マンション・商業施設など建物オーナー向けのリピートメンテナンス型案件対応

施工能力の内製化・協力会社によるパートナー体制強化による安心の施工体制

東京・関東エリアで築き上げた実績と改修需要への対応能力

まとめ

外壁の見た目が少し色あせていたり、ひび割れが目立ってきたりしていませんか？「まだ大
丈夫だろう」とそのままにしておくと、建物全体の寿命に関わる深刻なトラブルにつながることが
あります。特に雨水の侵入や断熱性能の低下は、知らず知らずのうちに建物内部に影響を及ぼ
し、修繕にかかる費用も跳ね上がってしまう恐れがあります。
日々の生活の中で気付きにくい外壁の劣化ですが、早期に適切な修繕工事を行うことで、建物
の安全性を保つだけでなく、長期的なコスト削減や資産価値の維持にもつながります。
このページでは、外壁の劣化が起こる原因や見逃してはいけないサイン、修繕の種類とタイミン
グ、そして資産価値を守るために必要な知識を分かりやすく解説します。「どのタイミングで対応
すべきか分からない」「費用感が気になる」とお悩みの方にとって、参考になる情報をお届けしま
す。

外壁が劣化する原因とは？

建物の外壁は、常に外気にさらされながら私たちの生活空間を守ってくれています。しかし、そ
の外壁も年月とともに確実に劣化していきます。劣化が進むと、美観の低下だけでなく、建物の
内部構造や資産価値にも影響を及ぼすことがあります。ここでは、外壁がどのような理由で劣化
するのか、主な原因を詳しく見ていきましょう。

紫外線・雨水・風雪などの自然劣化

外壁の劣化で最も大きな影響を及ぼすのが、日々の気候条件です。特に紫外線は塗膜を
分解・変色させる原因となり、時間の経過とともに色あせやチョーキング（白い粉が浮く現
象）が発生します。また、雨水や風雪は外壁表面を物理的に傷めるだけでなく、微細なひび
割れから内部へ水を浸入させるリスクもあります。これらの自然環境は毎年繰り返されるた
め、外壁の耐久性には限界があるのです。

地震・振動による構造的なダメージ

地震や工事による振動も、外壁の劣化に大きく関わってきます。小さな地震の積み重ねで
も、目に見えないひずみやひび割れが発生し、劣化の原因となることがあります。特に地震
が多い地域では、構造にかかる応力が定期的に発生するため、早期のチェックと対処が重
要です。

シーリング（目地）や塗膜の劣化から生じる内部浸水リスク

外壁パネルやタイルの継ぎ目に使用されているシーリング材（コーキング）は、ゴムのような
弾力を持ち、気密・防水機能を担っています。しかしこの部分も紫外線や雨風の影響を受け
やすく、数年で硬化・ひび割れ・剥離などの症状が出ることがあります。そこから雨水が
内部に入り込むと、構造材の腐食やカビの発生など、深刻なトラブルへとつながる恐れがありま
す。

建物環境・立地条件が劣化スピードに与える影響

外壁の劣化スピードは、その建物が置かれている環境によって大きく左右されます。例
えば、海沿いでは塩分を含んだ風が外壁を腐食させやすく、都市部では排気ガスによる汚れ
や化学的劣化が進みやすいです。また、建物の向きや日当たりも影響し、日射が強く当
たる南面は劣化が早まることが多くなります。このように、周辺環境も含めた点検・判断が必
要になります。

劣化した外壁を放置するとどうなる？

外壁の劣化に気付いていながら「まだ大丈夫」と先延ばしにしてしまう方は少なくありません。し
かし、そのまま放置してしまうと、外観だけでなく建物の構造や安全性、そして資産価値にま
で影響を及ぼす恐れがあります。ここでは、劣化を放置することで起こり得る具体的なリスク
について詳しく解説します。

ひび割れ・タイルの浮き・剥落リスクの増加

外壁のひび割れやタイルの浮きといった症状は、劣化の初期段階で見られることが多いもので
す。しかし、そのまま放っておくと亀裂が深くなり、タイルやモルタルが剥がれ落ちる危険性
が高まります。特に歩道や駐車場に面した壁で剥落が起きた場合、第三者への事故リ
スクや賠償問題にも発展しかねません。

雨漏り・腐食・建物内部構造の劣化につながる可能性

外壁のひび割れやコーキングの破断部分から雨水が浸入すると、内部の断熱材や木材、
鉄骨が水分によって腐食・劣化してしまいます。これにより構造上の強度が低下し、最
悪の場合は建物全体の安全性が損なわれることもあります。目に見える外壁の変化は氷山
の一角であり、内部で静かに進行する損傷こそ、早期発見と対処が重要です。

資産価値・賃貸価値の低下と運用コストの上昇

建物の見た目や状態が悪化すると、入居者の退去率が高まったり、賃料の引き下げを求め
られたりする可能性があります。さらに、定期的なメンテナンスを怠ったことで大規模な
補修が必要となり、一時的に空室や休業状態にせざるを得ないことも考えられます。結果と
して、資産としての価値が下がり、運用コストが増大するという悪循環に陥ってしまうの
です。

安全性・管理責任の観点からのリスク

建物の管理者・所有者には、建物の安全を保つ責任があります。外壁材の落下によっ
て事故が発生した場合、管理責任を問われるだけでなく、損害賠償の対象にもなり得ま
す。特に、不特定多数の人が出入りするビルや商業施設の場合は、より高い安全基準が求めら
れます。劣化を放置することは、建物全体の信頼性を損なう行為にもつながるのです。

外壁の劣化サインを見逃さないためのチェックポイント

外壁の劣化は、初期段階であれば小さな症状として現れることが多く、早期に気付いて対処
すれば、大掛かりな工事を避けることができます。しかし、見た目だけで判断して見過ごして
しまうと、建物の寿命を縮める結果にもつながります。ここでは、外壁の劣化を見抜くための具体
的なチェックポイントをご紹介します。

塗膜の色あせ・チョーキング現象

外壁の表面が全体的に色あせている、または手で触ったときに白い粉がつく
場合、それは塗膜の劣化による「チョーキング現象」です。この現象は、防水性や紫外線へ
の耐性が失われている状態であり、建物を守る機能が低下しているサインといえます。放置
すると、外壁が雨水を吸収しやすくなり、内部への浸水リスクが高まります。

コーキング・シーリングのひび・剥離・痩せ

外壁の継ぎ目やサッシまわりに充填されているコーキング（シーリング）材は、紫外線や温
度変化の影響で数年で劣化し始めます。表面にひび割れが見える、隙間がで
きている、素材が痩せて縮んでいるなどの症状があれば、すでに防水機能が損な
われていると判断できます。雨水がそこから浸入すれば、建物内部への被害が進行する恐
れがあります。

クラック（ひび割れ）の幅・深さ・種類で判断

外壁にできるクラック（ひび割れ）にも、危険度の違いがあります。表面だけの軽微なも
の（ヘアークラック）であれば、すぐに構造に影響が出るわけではありませんが、0.3mm以上
のひび割れや、深さがあるものは構造的な問題を示唆している可能性があるため注意が必
要です。また、縦方向・横方向・斜めといったひびの入り方でも、原因が異なります。

タイル浮き／剥落・サイディング材の変形・錆びの出現

タイル外壁では、打診検査などでタイルの浮きや剥離の兆候を見つけることができま
す。放置するとタイルが落下し、重大な事故の原因となることも。サイディング外壁の場合は、
反りや膨らみ、浮き上がりが見られると、すでに水分や熱の影響で変形が進行している
ことが多いです。また、釘や金具まわりにサビが発生している場合も、内部の腐食が進
んでいる可能性を示しています。

外壁修繕工事の種類と選び方

外壁の劣化が進行した際、どのような修繕工事を選ぶかによって、費用や工期、そして建物の
寿命に大きく影響します。しかし、劣化の状態に応じた最適な方法を選ばなければ、十分な効果
が得られず、再度の工事が必要になることもあります。ここでは、代表的な外壁修繕工事の種類
と、それぞれの特徴・選び方について解説します。

部分補修・補修工事：軽度な劣化への対応

外壁に発生する軽度のひび割れや、コーキングのひび、塗装の剥がれなど、劣化が限定的
な箇所に留まっている場合は部分補修で対応できます。例えば、ひび割れには充填材
やシール材を注入し、再塗装することで保護が可能です。費用や工期が比較的少なく済む
のが特徴で、劣化の初期段階での対処に向いています。

全面塗装・張り替え／重ね張り：進行した劣化に対して

塗膜全体の劣化や複数箇所のコーキング破断、大きなひび割れ、サイディング材の反りなど、
外壁全体にわたる劣化が見られる場合は、全面的な修繕が必要です。主な方法は以下
の通りです：
● 全面塗装：既存の外壁を洗浄・下地補修後、塗装する。防水性・耐久性を再び
高める効果がある。
● 張り替え：既存の外壁材を撤去し、新しい外壁材を施工する。構造の見直しや断
熱改修も可能。
● 重ね張り（カバー工法）：既存外壁の上から新しいパネルを重ねて施工。工期が
短く、コストも抑えられるが、下地の状態に左右される。
これらの施工法は、建物の築年数・現状の劣化具合・予算に応じて使い分ける必要が
あります。

張り替え／改修工事との違いを理解する

「修繕」と「改修」は似ているようで目的が異なります。修繕は現状の劣化箇所を元に戻す目
的があるのに対し、改修は機能の向上や性能の追加などを目的とする工事です。
例えば、断熱性能を高める外壁材に変える、耐震補強を行う、といった場合は改修工事に該当し
ます。目的を明確にすることで、不要な出費や機能不足を避けることができます。

建物規模・構造・劣化状況に応じた工事選定のポイント

建物の大きさや構造によって、選ぶべき工法や工期は変わります。例えば：
● 戸建住宅では、足場設置や塗装面積が限られるため、短期間での工事が可
能。
● マンションやビルでは、足場の規模や住民対応、共用部分の使用制限など、
複雑な調整が必要になります。
● ALC（軽量気泡コンクリート）外壁や鉄骨造など、素材によっては専用の補修工
法が求められるケースもあります。
劣化の状態を正確に把握し、建物ごとの特性に合わせた判断が大切です。

外壁修繕を行うタイミングとコスト目安

外壁の修繕は、タイミングを誤ると劣化が進行し、結果として余計な費用や工期がかかって
しまうことになります。逆に、適切な時期に行えば、建物を長持ちさせ、資産価値を保つ
ための大きな効果が得られます。ここでは、外壁修繕に適したタイミングと、費用相場の目
安についてご紹介します。

築10〜15年が目安となる場合が多い理由

一般的に、外壁の耐久性は10〜15年がひとつの目安とされています。この期間を過ぎ
ると、塗膜の防水効果が弱まり、コーキング材の劣化が進行し始めます。特に、築後一度も
外壁の点検やメンテナンスをしていない建物では、見えない部分で重大な問題が進行して
いる可能性もあります。定期的な目視確認と、築10年を過ぎたら専門業者による診断を
受けることが理想的です。

劣化症状別の費用相場（ひび割れ・コーキング・塗装等）

劣化の状態によって、必要な工事の規模や費用は大きく異なります。以下はおおよその相場で
す：
● ひび割れ補修（部分）：数万円〜10万円程度
● コーキング打ち替え（30坪前後の住宅）：20万円〜40万円程度
● 外壁塗装（足場・洗浄・塗装一式）：70万円〜150万円程度
● 張り替え工事：150万円〜300万円以上（建物の規模・素材による）
これらの価格は、使用する材料や工法、建物の形状によっても上下します。また、
足場代が費用の2割〜3割を占めるケースもあるため、足場を使う機会はできるだけまとめ
て行うのが効率的です。

工期・足場・規模がコストに与える影響

外壁修繕にかかる費用は、工事の規模・建物の高さ・足場の設置条件によって大きく変
わります。特にマンションや3階建て以上の建物では、高所作業の安全確保のための足場費
用が高額になる傾向があります。また、雨天などの天候要因によって工期が延びると、
その分人件費も増加します。事前の調整や工程管理が重要となります。

予防的メンテナンスによる長期的コスト削減効果

劣化が進んでからの対応よりも、早期に予防的なメンテナンスを行うことで、トータルのコス
トを大きく抑えられます。例えば、定期的な塗装やコーキングの打ち替えを行えば、内部
構造まで劣化が進むのを防ぎ、数百万円規模の大規模改修を回避できる可能性がありま
す。さらに、建物の見た目が良好に保たれることで、賃貸・売却時の評価も高まりやすくなり
ます。

「株式会社ACEリノベーション」で対応できる理由と特長

外壁の修繕工事を依頼する際には、建物の状態を正しく判断し、適切な施工を行える会社を選
ぶことが何よりも大切です。建物の資産価値を維持し、長期にわたって安心して使い続ける
ためには、経験と実績を備えた施工会社に依頼することが望ましいです。ここでは、改修・修
繕の分野で信頼されている「株式会社ACEリノベーション」の特長をご紹介します。

元請けとして「外装＋内装＋アフターサービス」をワンストップ提供

株式会社ACEリノベーションは、外壁の補修・塗装に限らず、内装・設備の改修まで一括し
て対応できる体制を整えています。ひとつの窓口で建物全体の調査から提案、施工、アフ
ターまで任せることができるため、無駄な調整の手間や情報の行き違いが起きにくく、効率
的な工事が可能です。建物全体のバランスを考慮しながら対応できる点が、多くの建物所
有者から評価されています。

ビル・マンション・商業施設など建物オーナー向けのリピートメンテナンス型案件対応

ACEリノベーションでは、一度限りの工事ではなく、定期的な点検や修繕計画を含めた継続
的な建物維持管理にも力を入れています。特に、中小規模のビルやマンション、商業施
設のオーナー・管理会社にとって、長期的な維持コストを抑えながら資産価値を守るサポー
トは、大きな魅力です。リピート発注が多いことも、信頼の証といえるでしょう。

施工能力の内製化・協力会社によるパートナー体制強化による安心の施工体制

修繕工事は、品質の差が建物の耐久性に直結する分野です。ACEリノベーションで
は、自社スタッフの技術力を高めると同時に、信頼できる協力会社との連携によって安定し
た施工体制を構築しています。このような体制により、工期の管理や技術品質の均一化
が可能となり、複雑な工事や短期間での対応も柔軟にこなすことができます。

東京・関東エリアで築き上げた実績と改修需要への対応能力

同社は、東京・関東エリアに拠点を持ち、多くの建物が密集する都市部における改修工事の
経験が豊富です。都心特有のスペース制約や近隣対策、騒音への配慮など、都市
部ならではの条件にも対応できるノウハウがあります。これにより、ビルオーナーや管理会
社が抱える現実的な課題にも的確に対応できる点が、選ばれている理由のひとつです。

まとめ

外壁の劣化は、自然環境や経年変化によって避けられない現象です。しかし、早期に気付
き、適切な修繕工事を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることが可能です。
小さなひび割れやコーキングの劣化は、放置することで雨水の侵入を招き、やがては内部構造
や安全性にまで影響を及ぼす恐れがあります。
また、劣化が進んでしまえば、大掛かりな改修が必要となり、その分コストも膨らみます。築
10〜15年を目安にした点検やメンテナンスの実施が、長期的に見て大きな負担軽減につながり
ます。部分補修、塗装、張り替えなどの工法にはそれぞれ適した場面があり、建物の状
態に合った選択をすることが重要です。
東京・関東エリアで数多くの実績を重ねてきた「株式会社ACEリノベーション」では、外壁だけでな
く内装やアフターサービスまで建物全体を一貫して対応できる体制を整えています。
元請けとしての経験と信頼性、柔軟な対応力があり、ビル・マンション・商業施設など多
様な建物の維持管理をサポートしています。
外壁に少しでも気になる症状が見られたら、将来的なトラブルや高額な出費を避けるために
も、早めの相談・点検を検討することが大切です。