日別アーカイブ: 2026年10月16日

マンション・アパート・ビルなどの建物を所有・管理していると、避けて通れないのが建物の修繕工事です。

外壁のひび割れや塗装の劣化、屋上の防水機能の低下、雨漏りなど、建物は年月の経過とともに少しずつ劣化していきます。

しかし、いざ修繕工事を検討すると、

「マンションの大規模修繕にはいくらかかるの？」
「アパートの外壁塗装や防水工事の費用相場は？」
「ビルの修繕費用はどれくらい必要？」
「業者から提示された見積もり金額は適正なの？」
「修繕費用をできるだけ抑える方法はないの？」

このような疑問を持つオーナー様も多いのではないでしょうか。

建物の修繕費用は、建物の規模や劣化状況、工事の範囲、使用する材料、施工条件などによって大きく異なります。

また、近年はマンションの修繕費用に関する調査でも、費用の上昇が確認されています。以前に修繕工事を経験したオーナー様であっても、過去の金額をそのまま現在の予算に当てはめることには注意が必要です。

この記事では、東京都内でマンション・アパート・ビルの修繕工事を検討しているオーナー様に向けて、修繕費用の相場や工事別の費用の考え方、見積もりの確認方法、費用を抑えるためのポイントを分かりやすく解説します。

建物の修繕を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1．マンション・アパート・ビルの修繕費用はいくら？

建物の修繕費用は、建物の種類や規模、必要な工事によって異なります。

まずは、それぞれの建物でどのような修繕が必要になるのかを確認しましょう。

マンションの大規模修繕費用

マンションの大規模修繕では、一般的に次のような工事が検討されます。

・外壁塗装・外壁補修
・外壁タイルの浮きや剥がれの補修
・シーリング工事
・屋上防水工事
・バルコニー・共用廊下の防水工事
・鉄部塗装
・足場などの仮設工事

国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトでは、大規模修繕工事の費用の目安として、1戸当たり100万〜250万円程度を紹介しています。

ただし、この金額は税抜きで、共通仮設費を含まない参考値です。マンションの仕様や工事条件によって費用が異なるため、すべてのマンションに当てはまる金額ではありません。

参考：国土交通省「大規模修繕工事の工事費の目安」
https://www.mansion-info.mlit.go.jp/qa/mansion-management/repair-renovation/471/

大規模修繕の費用は、建物の規模だけでなく、外壁の劣化状況や防水工事の範囲、足場の設置条件などによっても変わります。

そのため、インターネット上の相場だけで予算を決めるのではなく、建物の状態に合わせて必要な工事を確認することが大切です。

アパートの修繕費用

賃貸アパートでは、外壁塗装やシーリング工事、屋根・屋上の防水工事、鉄骨階段の塗装などが主な修繕対象となります。

アパートの修繕費用を考える際は、戸数だけで判断しないことが大切です。

例えば、同じ10戸のアパートでも、建物の階数や外壁面積、屋根の形状、足場の設置条件などによって必要な工事が変わります。

また、外壁塗装だけを行うのか、シーリングの打ち替えや屋根の補修、防水工事まで実施するのかによっても、総額は異なります。

建物の劣化状況を確認し、必要な工事の範囲を明確にしたうえで見積もりを取ることが重要です。

ビルの修繕費用

ビルの修繕では、外壁補修、塗装、防水、シーリング、タイル補修などが検討されます。

また、雨漏りが発生している場合は、原因調査や被害箇所の補修が必要になることもあります。

ビルの場合、階数や建物の形状だけでなく、隣接する建物との距離、資材の搬入経路、作業スペースの確保なども施工条件に影響する場合があります。

そのため、建物の延床面積だけで費用を判断するのではなく、必要な工事と現場の条件を踏まえて検討することが大切です。

2．工事別の修繕費用は何によって決まる？

修繕工事の費用を把握するには、工事ごとに金額を左右する条件を知っておくことも重要です。

ここでは、マンション・アパート・ビルでよく行われる工事について解説します。

外壁塗装工事

外壁塗装の費用は、主に次の条件によって変わります。

・外壁の塗装面積
・使用する塗料の種類
・下地補修の範囲
・高圧洗浄や養生の内容
・足場の設置条件
・建物の形状や高さ

外壁のひび割れや塗膜の剥がれ、チョーキング現象などが見られる場合は、塗装だけでなく下地補修が必要になることがあります。

見積もりを比較する際は、塗装工事の金額だけでなく、下地補修や足場などの費用も確認しましょう。

防水工事

屋上やバルコニー、共用廊下などの防水工事は、雨水の浸入を防ぎ、建物を維持するために重要な工事です。

防水工事の費用は、施工面積だけでなく、既存の防水層の種類や劣化状況、採用する工法、下地補修の必要性などによって変わります。

例えば、既存の防水層を活かせる場合と、既存防水層の撤去や下地の補修が必要な場合では、工事内容が異なります。

費用だけで工法を決めるのではなく、建物の状態に適した方法を選ぶことが大切です。

シーリング工事

シーリング工事は、外壁材の目地やサッシ周辺などに使用されているシーリング材を補修・更新する工事です。

費用を左右する主な条件は、施工する目地の長さ、既存材の撤去の有無、使用する材料、足場の必要性などです。

シーリング材の劣化を放置すると、建物の構造や納まりによっては雨水が浸入する原因になることがあります。

外壁塗装と同時に施工する場合は、足場を共用できる可能性もあるため、工事をまとめた場合の費用を確認するとよいでしょう。

外壁タイルの補修工事

マンションやビルの外壁タイルに浮きやひび割れ、剥がれなどが見られる場合は、状態に応じた補修が必要です。

補修費用は、対象となる面積やタイルの種類、下地の状態、施工方法などによって変わります。

また、高所での作業には足場などが必要になる場合があります。

外壁タイルの劣化は、落下による事故につながるおそれもあるため、異常が見られた場合は専門業者に状態を確認してもらいましょう。

雨漏り修理

雨漏り修理では、まず原因を調査し、必要な補修範囲を判断することが重要です。

雨漏りの原因は屋上だけとは限らず、外壁のひび割れ、シーリングの劣化、サッシ周辺など、さまざまな箇所が考えられます。

原因を十分に確認しないまま表面的な補修だけを行うと、再発につながる可能性があります。

見積もりを確認する際は、調査内容、補修箇所、施工範囲などが明確になっているかを確認しましょう。

3．東京で修繕工事を行う際に費用が変わる理由

東京都内で修繕工事を行う場合、建物の立地や現場の条件によって費用が変わることがあります。

足場の設置条件

隣接する建物との距離が近い場合や、敷地に十分な余裕がない場合は、足場の設置方法に工夫が必要になることがあります。

また、道路に面している建物では、現場の状況によって交通誘導などの対応が必要になる場合もあります。

建物の高さや形状

建物の階数や外壁の形状によって、必要な仮設設備や作業方法が変わる場合があります。

そのため、建物の規模だけでなく、実際の施工条件を確認することが重要です。

資材の搬入や作業スペース

道路が狭い場所や、資材置き場を確保しにくい場所では、搬入方法や作業手順の調整が必要になることがあります。

建物の劣化状況

外壁や防水層の劣化が進んでいる場合、当初想定していた工事に加えて下地補修などが必要になることがあります。

このように、東京だから一律に修繕費用が高くなるというわけではありません。

建物の立地、施工条件、必要な工事の範囲を確認したうえで、費用を判断することが大切です。

4．修繕工事の見積もりが高いと感じたら？確認したい6つのポイント

業者から修繕工事の見積もりを受け取った際、金額だけで高い・安いと判断するのはおすすめできません。

まずは、どのような工事が、どこまで含まれているのかを確認しましょう。

① 工事の範囲が明確になっているか

外壁のどの部分を補修するのか、防水工事をどこまで行うのかなど、施工範囲を確認しましょう。

② 下地補修が含まれているか

塗装や防水工事では、下地の状態によって追加の補修が必要になる場合があります。

見積もりに下地補修が含まれているか、追加費用が発生する条件は何かを確認することが大切です。

③ 使用する材料や工法が明記されているか

同じ工事でも、使用する材料や施工方法によって費用が変わることがあります。

工事内容と材料の仕様を確認し、比較できる状態にしましょう。

④ 足場や養生などの費用が含まれているか

足場や養生、現場管理などの費用が別項目になっている場合があります。

工事費用を比較する際は、総額に何が含まれているのかを確認しましょう。

⑤ 追加費用が発生する条件が明確か

工事開始後に追加の補修が必要になるケースもあります。

どのような場合に追加費用が発生するのか、事前に確認しておくことが重要です。

⑥ 複数の見積もりを同じ条件で比較しているか

複数の業者から見積もりを取る場合は、できるだけ同じ施工範囲・仕様で比較しましょう。

金額だけでなく、工事内容の説明や施工後の対応なども含めて判断することが大切です。

参考：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html

5．建物の修繕費用を抑えるためにできること

修繕費用を抑えたいと考えるオーナー様は多いと思います。

しかし、必要な補修まで省いてしまうと、建物の状態によっては将来的に追加の修繕が必要になる可能性があります。

費用を検討する際は、次のポイントを意識しましょう。

劣化が軽いうちに状態を確認する

外壁のひび割れやシーリングの剥がれ、防水層の膨れなど、気になる症状があれば早めに状態を確認することが大切です。

すべての劣化がすぐに大規模な工事につながるわけではありませんが、早い段階で状態を把握すれば、必要な工事や時期を検討しやすくなります。

必要な工事の優先順位を整理する

建物全体を一度に修繕する方法だけでなく、劣化状況や安全性、今後の維持管理計画などを踏まえて工事の優先順位を整理する方法もあります。

ただし、工事を分けることで足場などの費用が重複する場合もあるため、まとめて工事する場合と比較して検討しましょう。

関連する工事をまとめて検討する

外壁塗装とシーリング工事など、関連する工事を同時に行うことで、足場を共用できる可能性があります。

建物の状態を確認しながら、工事内容と費用のバランスを検討することが重要です。

見積もりの内容を比較する

単純に安い業者を選ぶのではなく、必要な補修が含まれているか、使用する材料は何か、施工範囲は明確かなどを確認しましょう。

適切な工事内容を理解したうえで選択することが、建物を長く維持するためにも大切です。

6．マンション・アパート・ビルの修繕はいつ検討すればよい？

修繕工事のタイミングは、築年数だけで一律に判断できるものではありません。

建物の構造や仕上げ、立地条件、過去の修繕履歴、日常的な維持管理の状況などによって、必要な工事や時期は異なります。

次のような症状が見られる場合は、一度建物の状態を確認することをおすすめします。

・外壁にひび割れが発生している
・外壁を触ると白い粉が付く
・シーリング材が割れたり剥がれたりしている
・屋上やバルコニーの防水層が膨らんでいる
・天井や壁に雨染みが発生している
・外壁タイルに浮きや剥がれが見られる
・鉄骨階段や手すりにサビが発生している

特に、雨漏りや外壁材の落下につながるおそれがある症状については、早めに専門業者へ相談し、必要な対応を確認しましょう。

また、マンションやビルなどでは、過去の修繕履歴や今後の維持管理計画も確認しながら、修繕に必要な予算を整理することが大切です。

7．東京でマンション・アパート・ビルの修繕工事をご検討中ならACEリノベーションへ

マンション・アパート・ビルの修繕工事では、建物の状態を正しく把握し、必要な工事を適切に選ぶことが大切です。

「修繕工事にどれくらいの費用がかかるのか知りたい」

「外壁や屋上の劣化が気になっている」

「雨漏りが発生していて困っている」

「修繕工事の見積もりを取る前に相談したい」

このようなお悩みはありませんか？

株式会社ACEリノベーションでは、外壁修繕工事、防水工事、シーリング工事、塗装工事など、建物の状態やご要望に応じた修繕工事のご相談を承っています。

東京都江東区を拠点に、マンション・アパート・ビルなどの修繕をご検討中のオーナー様に対応しています。

修繕費用は、建物の規模や劣化状況、施工範囲によって異なります。

まずは建物の状態や気になっている箇所を確認し、どのような工事が必要なのかを検討することから始めてみてはいかがでしょうか。

外壁の劣化、屋上やバルコニーの防水、雨漏りなど、建物の修繕についてお悩みの方は、ACEリノベーションまでお気軽にご相談ください。

株式会社ACEリノベーション

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